김해 재건축, 재개발 가능성과 공시지가1억 미만[홍익, 동성]

 

김해 재건축, 재개발 가능성과 공시지가1억 미만[홍익, 동성]

 

김해 재건축, 재개발 가능성과 공시지가 1억 미만 아파트에 대해서 알아보겠습니다.

김해는 아직 조정대상지역이 아니므로 부산 투기꾼들이 김해나 양산, 진주로 몰리고 있다고 합니다.

2020년 12월 중순의 추가 조정지역이 또 다른 풍선효과를 만들어 내고 있으며, 경남도청에서도 이런 풍선효과를 사전에 차단하고 싶어 부동산 급등지역 주변을 추가 조정대상지역 건의를 하겠다고 했습니다.

김해시, 진주시, 양산시 세곳을 한 번에 조정대상지역으로 건의하기보단 특정 구역을 선택해서 핏셋규제를 할 것으로 예상됩니다.

 

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이러한 규제와 종부세, 양도세 등 급변하는 정책에 약점을 파고들어 공시지가 1억 미만 아파트의 거래량과 실거래가 급증하고 있는 모습을 볼 수 있습니다. 솔직히 투기꾼들은 집값을 올리고 빠져나가지만, 이러한 정책 변화에 빠르게 대응한다는 모습에 투기꾼들의 정보력은 더 좋아지는 거 같습니다. 하지만 김해는 투기꾼들이 많은 부동산 가격을 상승했지만, 부산과 창원의 중간이면서, 부동산이 저평가되었다는 것도 사실입니다.

현재 장유, 율하, 삼계, 구산 부근에는 추가 조정지역대상으로 되지 않을까 하는 걱정이 있습니다.

 

김해에는 현재 재개발 건설사까지 선정된 외동 주공아파트와 바로 옆 홍익아파트, 김해 외동 동성아파트, 삼방동 동성아파트 이 4곳의 거래가 활성화되고 있다고 생각됩니다. 추가적으로 한진아파트도 있지만, 재건축 기준이 30년이기에 비슷한 시기에 있는 아파트만 선정했습니다.

 

홍익아파트는 공시지가와 거래량입니다.

 

 

 

 

 

보시다시피 그래프는 최고조에 올라와있습니다. 10월 11월에는 매물이 잠겼다가 이후 11월 중순부터 가격이 급등한 채로 거래가 된 것으로 보입니다. 너무 높은 가격이 형성되었지만, 바로 옆 김해 연지공원 푸르지오 대단지 아파트가 형성되고 있어, 그에 맞게 시세가 형성된 것으로 보입니다. 위치상으로는 산아래에 있지만 재건축 사업의 가능성은 좋아 보입니다. 

 

 

 

다음은 김해 외동 동성아파트와 삼방동 동성아파트를 비교해보겠습니다.

가장 먼저 눈에 띄는 것은 재건축 기한이 변경되기 이전에 삼방동 동성아파트는 재건축을 어느 정도 진행했던 모습을 볼 수 있습니다. 

 

 

 

 

당시 김해 외동 동성아파트가 더 오래되었지만, 30년이 안된 삼방동 아파트가 더 이슈가 있었습니다. 이전에 재건축에 대한 주민들의 생각으로 사업이 진행된다면 더욱 빠르게 진행될 것으로 보입니다.

 

 

외동 동성아파트

 

 

 

삼방동 동성아파트

 

공시지가는 국토 교통부에서 발표한 자료입니다. 가격 형성에서도 이미 차이가 있습니다. 삼방동은 내외동, 구산동, 삼계동 등 다른 지역에 비해 역세권이 아니지만, 실 거주자 입장에서는 경전철보다는 128-1, 8번 버스 등 부산으로 가는 노선이 잘 형성되어 있어 경천철보다 더 잘 이용한다고 합니다. 

 

 

외동 동성아파트

삼방동 동성아파트

 

외동 동성아파트는 주공 아파트를 기준으로 홍익 아파트 등 인근에 위치하고 있어 재건축의 열기가 전달되기 좋고,

삼방동 동성아파트는 동김해 부근으로 안동푸르지오에 상권 형성 가능성, 삼방동 뉴딜사업 진행, 재건축 진행 이력, 김해시 균형발전 등 으로 호재가 많아서 좋습니다.

 

 

 

재건축 투자에 관심이 있으시다면, 재건축이 지연되거나 안되더라도 추후에 가격 방어에 좋은 아파트가 좋다고 생각됩니다. 20년도 하반기 이전의 거래량과 기존 가격, 월세, 전세 형성 등 다양한 실거래를 확인한 후 투자하는게 좋다고 생각됩니다.

만약 2021년 추가 조정대상지역을 발표하게 된다면, 김해, 양산, 진주 중 최소 2개의 시는 포함이 될 꺼고, 김해에 핀센 규제를 한다면 김해 중심지가 아닌 규제지역을 피할 수 있는 지역에 선 진입 하는것이 좋다고 생각됩니다.